住宅ローンが支払えなくなった時には任意売却で解決

住宅ローンが返せないと困った時には、任意売却という方法を選択することができます。
また、税金などの滞納によって不動産が差押えになっているような状況でも利用できることがあります。
そのまま住宅ローンを返済できないまま放っておけば、物件が競売で売りに出されてしまうというような事態になりかねません。
そこで、任意売却を検討している方のために詳しく解説していきます。

任意売却はどんな売却方法なの?

任意売却は競売とは違って高額で売却できる可能性が高く、融通が利くことが特徴となる弁済手段です。
そのため、競売よりも先に任意売却を検討する人が多いでしょう。
任意売却とは、どういった手続きになるのでしょうか?

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンなどの債務が返済できなくなった際に、売却しても住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意の下で売却をすることを指します。
任意売却では、債務者が債権者と担保物件を購入する第三者とで話し合って、合意した価格で第三者に売却することになります。

競売との違い

住宅ローンの返済や税金の返済ができないために不動産を売却するという点では競売と同じですが、任意売却は債務者自身の意志で売却をします。
一方で、競売は、住宅ローンを滞納した状態が続いた上で借入れ先が債権回収するために裁判所に申立することで行われます。
そうすると、不動産は差し押さえを受けるため、強制的に売却されてしまうのです。

つまり、競売と比べると、一般的な売却に近い方法で売却ができるので、引っ越し時期も相談に乗ってもらいやすくなっています。

任意売却をするには条件がある

任意売却は誰でも出来るわけではありません。
任意売却をするには条件があり、以下の条件を満たしている必要があります。

  • 債権者の合意が得られている
  • 連帯保証人がいる場合には、同意を得られている
  • 税の滞納で物件が差し押さえられている状態ではない
  • 売却するための活動時間が十分にある
  • 市場価値のある不動産である

任意売却の流れ

実際に任意売却をするとどのような流れで進んでいくのか、流れを説明していきます。
しかし、債権者との交渉に時間がかかるケースもありますし、競売の手続がスタートすると任意売却に応じでもらえないこともあるので、競売の手続に入ってしまう前に任意売却をスタートさせるようにしましょう。

相談先を決める

任意売却の期間は債務状況や不動産の状況によっても異なりますが、通常3~6か月ほどかかります。
まずは、専門業者に相談をしましょう。
任意売却では、不動産会社もしくは弁護士や司法書士に相談します。
不動産業者は売却の際にネットワークを駆使することができますが、債権者との交渉や裁判手続きなどが必要になるので法律知識のある弁護士や司法書士へ相談することをおすすめします。
ただし、債務額が140万円を超えると司法書士は対応することが出来ません。
任意売却と並行して債務整理を行うことも可能なので、合わせて弁護士に相談することも可能です。

査定・媒介契約の締結

不動産がどれくらいの価格で売却することができるのか市場価値を確認するために、不動産の査定が行われます。
そして、査定の前後で売却を行う不動産業者と専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を締結します。
特定の不動産業者と契約を結ぶという契約となり、他の不動産業者に依頼することができなくなります。
専任媒介契約は自身で買主を探すことが出来ますが、専属専任媒介契約では禁止されているという点が違います。

債権者に許可を得る

債権者の合意が得られなければ任意売却を進めることが出来ません。
仲介業者や販売価格、販売時期、抵当権の処理などについて話し合い、債権者に任意売却を進める許可を得ます。
弁護士に依頼していれば、交渉は任せることができます。

販売開始

購入希望者を募って、売却のための条件を交渉していきます。
この時に、売却価格だけではなく、明け渡すスケジュールなども購入希望者と話し合うことになります。
購入希望者が複数人いる場合には、よりよい条件の購入者が決定され、買付証明を発行します。

債権者の交渉、売買契約の締結

買付証明が発行されたら、返済配当計画書を作成して債権者と交渉をします。
返済配当計画書には売却価格と諸経費などを記載し、売却価格から経費を除いた金額をどのように分配するのか話し合いを行うのです。
そこで合意を得られれば、売買契約を締結します。

引き渡し

売買契約が締結されてから1か月後を目安に決済が行われ、所有権移転の処理が実行されます。
任意売却の手続き中にも不動産には居住することができるので、引き渡しまでに新しい居住先を検討しておきましょう。

まとめ

任意売却の概要や流れについて解説してきましたが、住宅ローンを支払えなくなってしまった際には任意売却は競売になるよりも有効な売却手段です。
しかし、煩雑な手続きや交渉を必要とする場面が多いので、専門知識のあるプロに任せることをおすすめします。
当事務所は、債務整理など借金問題を中心に依頼を承っています。
そのため専門知識の豊富な弁護士が交渉にあたるので、依頼主様に少しでも有利になるように尽力致します。
まずは、どういった解決方法が本当に向いているのか初回の無料相談よりご利用ください。